Chuyển biến trong thị trường bất động sản Việt Nam

Chuyển biến trong thị trường bất động sản Việt Nam

my-portfolio

Khác với thời điểm năm 2014 khi những doanh nghiệp địa ốc phía Nam đầu tư mạnh vào thị trường bất động sản các tỉnh phía Bắc thì này thị trường bất độ

Căn hộ chung cư The manor Nguyễn Hưu Cảnh nơi đáng sống cho mọi gia đình
Khu dự án cao cấp Q7 Saigon Riverside Quận 7 khu mảng xanh lớn sinh lời cao
Khu căn hộ Gem Riverside Đất Xanh và tiện ích cấp cao 5 sao đang thực sự hút khách

Khác với thời điểm năm 2014 khi những doanh nghiệp địa ốc phía Nam đầu tư mạnh vào thị trường bất động sản các tỉnh phía Bắc thì này thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự chuyển biến ngược lại.

Đại gia bất động sản ” Tiến quân” về Nam

Thời điểm năm 2014 trở về trước, doanh nghiệp địa ốc phía Nam “Bắc tiến”, chào bán bất động sản chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ thương mại. Chỉ có một số ít chủ đầu tư khác chào bán nhà phố thương mại. Tại các chương trình mở bán này, đối tượng khách hàng mà các doanh nghiệp phía Nam hướng đến chủ yếu là nhà đầu tư – người muốn sở hữu ngôi nhà thứ 2 để cho thuê thu lợi nhuận và kỳ vọng bất động sản sẽ tăng giá trong tương lai.

Tuy nhiên, từ sau năm 2014, dù đối tượng khách hàng chính trong các đợt “Bắc tiến” của doanh nghiệp địa ốc phía Nam vẫn là nhà đầu tư, nhưng cơ cấu sản phẩm đã có sự thay đổi.

Cụ thể, theo khảo sát của Đầu tư Bất động sản, đa số sản phẩm bất động sản doanh nghiệp phía Nam giới thiệu, chào bán ra thị trường Hà Nội thời gian gần đây đều là bất động sản nghỉ dưỡng.

Dự án khu đô thị quốc tế Đa Phước.

Dự án khu đô thị quốc tế Đa Phước.

Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cũng rất đa dạng. Ban đầu, chủ yếu là biệt thự nghỉ dưỡng, chỉ dành cho giới nhà giàu vì giá trị lớn. Sau này, các chủ đầu tư phát triển sản phẩm đa dạng hơn, hướng đến nhiều đối tượng hơn với các sản phẩm mới là căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ nghỉ dưỡng (apartment), căn hộ home-tel, thậm chí là cả căn hộ văn phòng (office-tel) tại TP.HCM.

Không phải chỉ cuối năm, hoạt động mở bán các dự án bất động sản miền Trung, miền Nam tại Hà Nội đã được các doanh nghiệp thực hiện đều đặn trong năm. Tuy nhiên, trong quý IV này, khi thị trường bước vào mua mua sắm lớn nhất trong năm, các doanh nghiệp địa ốc phía Nam cũng đẩy mạnh hơn hoạt động mở bán tại thị trường Hà Nội.

Cụ thể, theo một đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Vịnh Nha Trang, giữa tháng 9 vừa qua, đơn vị này đã giới thiệu dự án căn hộ khách sạn Panorama Nha Trang đến thị trường Hà Nội. Với vị trí đắc địa, tại khu vực có ngành du lịch phát triển sôi động nhất miền Trung, Dự án Panorama Nha Trang đã thu hút được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư. Đại diện này tiết lộ, chủ đầu tư Dự án Panorama Nha Trang đã có những bước chuẩn bị cho việc chính thức mở bán Dự án Panorama Nha Trang để phát triển loại hình kinh doanh cho thuê căn hộ ngắn ngày Đà Nẵngcho thuê căn hộ dài ngày Đà Nẵng.

Còn tại Hội chợ triển lãm Vietbuild Hà Nội 2016 lần 3 diễn ra từ ngày 16/11 đến ngày 20/11, Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Phú Long đã giới thiệu tới khách hàng Hà Nội 12 dự án bất động sản doanh nghiệp này đang triển khai từ Bắc, chí Nam. Trong đó, dự án trọng điểm doanh nghiệp này giới thiệu đến nhà đầu tư Hà Nội là dự án căn hộ khách sạn Ariyana smart Condotel. Đây là tòa tháp cao 28 tầng, với 394 căn hộ condotel, diện tích từ 49 – 114m2.

Bà Nguyễn Thị Hoa Lý, phụ trách kinh doanh của Công ty Phú Long cho biết, doanh nghiệp này đẩy mạnh quảng bá những dự án tại Hà Nội vừa nhằm mục đích gia tăng thanh khoản, vừa thăm dò, đánh giá thị trường.

Một dự án khác tại khu vực miền Trung là CoCoBay Đà Nẵng, thời gian qua cũng liên tục tổ chức các sự kiện mở bán tại thị trường Hà Nội. Dự án này có quy mô trên 51 ha, với gần 10.000 căn condotel, là một trong những dự án có nguồn cung condotel lớn nhất miền Trung hiện nay.

Ảnh minh họa.

Ảnh minh họa.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, một đại diện của Sàn giao dịch PhuquyLand – một trong những đơn vị phân phối căn hộ condotel CoCoBay cho biết, hiện thị trường đã bước vào mùa mua sắm lớn nhất năm. Vì thế, thời gian tới, doanh nghiệp sẽ tiếp tục đẩy mạnh việc giới thiệu sản phẩm condotel CoCoBay Đà Nẵng đến nhà đầu tư Hà Nội. Sản phẩm CocoBay hiện đang được coi là kênh đầu tư căn hộ cho thuê Đà Nẵng hết sức hiệu quả.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, làn sóng người Hà Nội vào miền Trung và TP.HCM đầu tư bất động sản là vì giá tại các dự án này rẻ hơn, nhưng lại cho thuê được giá cao hơn tại Hà Nội.

Ông Nam cho biết, người dân có tài chính tích lũy đang ngày càng gia tăng và muốn đầu tư ngôi nhà thứ hai, thứ ba là rất lớn. Tại Hà Nội, không ít khách hàng đang nhòm ngó các dự án phía Nam.

Đến lượt các doanh nghiệp địa ốc phía Nam, dường như cũng đã nằm bắt được xu thế này, nên nhiều doanh nghiệp lên kế hoạch “Bắc tiến”, đẩy mạnh quảng bá, giới thiệu, để thu hút nhà đầu tư Hà Nội trong mùa mua sắm lớn nhất năm.

Loại hình bất động sản mới hút khách

Trong bối cảnh thị trường đang thiếu kênh đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ thuộc tầng lớp trung lưu, thì gần đây thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều mô hình đầu tư mới hướng đến nhu cầu này, đó là căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ office-tel và căn hộ home-tel. Kênh đầu tư này nhanh chóng hút mạnh dòng tiền nhàn rỗi.

Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, gần 2 năm trở lại đây, nguồn cung condotel đang bùng nổ ở Đà Nẵng và Nha Trang. Trong khi ở Nha Trang chỉ có khoảng gần 3.000 căn thì 3 tháng gần đây, thị trường Đà Nẵng đã bung hàng 2.800 căn, gấp gần 8 lần so với cùng kỳ năm trước và tăng gấp đôi so với quý 2/2016, nâng tổng số condotel chào bán ở Đà Nẵng lên 5.700 căn trong 9 tháng qua. Ngoài ra còn có hàng trăm căn được bán ở Phú Quốc, Quy Nhơn… hàng ngàn căn hộ office-tel ở thị trường TP.HCM. Còn căn hộ home-tel hiện nay mới bắt đầu xuất hiện.

IMG_2185
Những mô hình đầu tư bất động sản mới này đã và đang trở thành kênh đầu tư hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư cá nhân.

Do đây là những mô hình mới xuất hiện ở Việt Nam nên nhiều người vẫn chưa phân biệt được rõ 3 loại hình bất động sản đầu tư này. Vậy 3 mô hình này có đặc điểm chung và những điểm khác biệt nào?

Condotel thường được gọi là căn hộ khách sạn, về cơ bản căn hộ này giống với chung cư thông thường, có phòng ngủ riêng, phòng khách, ban công, phòng tắm và phòng bếp với các thiết bị khép kín tiện nghi như 1 căn hộ chung cư cao cấp. Ngoài việc khách thuê tự chăm sóc cho bản thân và gia đình ngay ở căn hộ này thì còn được tận hưởng các dịch vụ giống khách thuê phòng khách sạn.

Home-tel là mô hình căn hộ khách sạn có thể để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê ở thông thường. Chủ căn hộ home-tel được cấp sổ đỏ được sở hữu lâu dài.

Căn hộ office-tel là loại căn hộ được thiết kế là sự kết hợp của văn phòng (office) và khách sạn (hotel) rất phổ biến ở Hàn Quốc và Singapore. Các căn hộ thường được thiết kế với diện tích vừa phải từ 30-50 m2. Thường xây dựng ở các khu trung tâm thành phố lớn nhằm đáp ứng nhu cầu vừa ở vừa làm văn phòng kinh doanh.

Một số điểm chung dễ nhận thấy giữa condotel và home-tel là 2 mô hình này đều là những căn hộ được trang bị các thiết bị khép kín cao cấp, khác với căn hộ thông thường là được sử dụng hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, spa, gym, nhà hàng, dịch vụ phòng 24/24… Với bất động sản nhà ở cho thuê thông thường chủ nhà phải chi trả các khoản chi phí bảo dưỡng, sửa chữa, xuống cấp… còn với home-tel và condotel chi phí này do đơn vị quản lý chịu trách nhiệm bảo trì, bảo dưỡng nên luôn đảm bảo chất lượng 5 sao.

Tuy nhiên, giữa các mô hình này vẫn có sự khác biệt nhất định, nhất là với vị trí dự án. Trong khi condotel thường được xây ở những khu khách sạn, resort phần lớn ở ven biển thì home-tel và office-tel thường có vị trí ở trung tâm thành phố lớn.

Về hình thức sở hữu thì căn hộ home-tel được cấp sổ đỏ được sở hữu lâu dài trong khi nhiều dự án condotel được xây dựng trên đất được cấp phép phát triển du lịch có thời hạn 50 năm.

Khách mua home-tel toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê, không phải chia lợi nhuận với chủ đầu tư. Condotel lại hoạt động theo hình thức time share, phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.

Hiện nay office-tel đang được các chủ đầu tư, các nhà phát triển dự án triển khai khá sôi động ở TP.HCM. Có thể thấy tại nhiều dự án của Novaland như: River Gate (Q.4), Orchard Garden (Phú Nhuận), The Sun Avenue (Q.2), Sunrise Cityview (Q.7) hay của Phát Đạt với The EverRich Infinity, Vingroup với Vinhomes Central Park, Hưng Thịnh với Sky Center…

Giới đầu tư nhận định, với nhu cầu phát triển văn phòng quy mô nhỏ đang thịnh hành ở các đô thị lớn, mô hình office-tel đang ăn nên làm ra với tỷ suất sinh lời từ 10-20%. Còn với condotel thì lợi tức cam kết phổ biến từ 8-12%.

Với home-tel, do là loại hình sản phẩm khá mới mẻ nên bài toán lợi nhuận có lẽ cần thêm thời gian để kiểm chứng. Tuy nhiên, với những đặc điểm trên, giới đầu tư nhận định mô hình này có khả năng là một kênh đầu tư hấp dẫn của thị trường thời gian tới đây.

COMMENTS